R, 9.12.2022
Börsi ja krüptoturu hinnad toob sinuni

Kinnisvara hind on krõbe, aga hullem seisab üürnikel ees

Liina Laks
, reporter
Kinnisvara hind on krõbe, aga hullem seisab üürnikel ees
Facebook Messenger LinkedIn Twitter
Comments 7
Pealinna ja selle ümbruses käib hoogne ehitustegevus. Pildil Nõmme keskuse uute hoonete rajamine.
Pealinna ja selle ümbruses käib hoogne ehitustegevus. Pildil Nõmme keskuse uute hoonete rajamine. Foto: Eero Vabamägi
  • Kõige suurem tegelik trend on massiivne kallinemine. Kõigis segmentides
  • Hinnahüpe veab meid aina enam põhjanaabritele ligemale
  • Lisaks ehitusmaterjalide hinnale tõstab korterite-majade hinda hulk faktoreid

Kinnisvara hind on tänavu üles läinud: vahet ei ole, kas tahad osta vana või ehitada uut, parim aeg selleks näib alati olevat eile. Hiljuti kõneles kinnisvaraekspert Tõnu Toompark, et Tallinna keskmise ruutmeetrihinna puhul tuleb silmas pidada, et tänavu on läinud lahti «mägede» paneelmajade korterite müügibuum, aga samal ajal kerkivad märkimisväärselt uusarenduste hinnad.

EfTEN Real Estate’i juht Viljar Arakas ütles äsja kinnisvarakonverentsil naljaga pooleks, et ta ootaks, et kinnisvara hind vähemalt 20 protsenti langeks, siis ta oskaks turul jälle midagi teha.

Arendajad noogutavad kaasa: «Kõige suurem trend on kindlasti massiivne kallinemine! Kõigis segmentides,» ütles Restate’i nõukogu liige Ardi Roosimaa.

​See on neile äriliselt ainult tuult tiibadesse andnud: äriliselt edukast aastast kõnelevad nii tema kui ka Hepsori juht Henri Laks.

«Käesolev aasta on Hepsori jaoks olnud üsna edukas,» sõnas Laks ja loetles hulga ostjaid leidnud arendusi nii Eestis kui ka Lätis. «Tõsi, aastal 2020 lükkasime tulenevalt viiruslainest mõne projekti ehituse alguse kvartali võrra edasi, kuid pikaajaliselt ei avalda see meie ettevõtte majandustulemustele mõju.»

Kui palju mõjutab nullenergiamajade nõue hoonete hinnataset?

Henri Laks

Hepsori juht

Uued energiatõhususe regulatsioonid on muutnud ja muudavad kindlasti ka tulevikus oluliselt seda, kuidas hooneid ja maju peab ehitama. Energiatõhusamad lahendused muudavad kindlasti ka majad kallimaks. Küll aga on energiatõhusus nõuded järk-järgult kasvanud juba kauem kui viimase kümne aasta jooksul, seega ei saa väita, et viimase 12–15 kuu ehitushinna tõus on põhjustatud energiaefektiivsuse nõuetest.

Ardi Roosimaa

Restate’i nõukogu liige

Nullenergia nõuded ja kvaliteeti puudutav regulatsioon ainult lisab õli tulle. Kuigi peaks ütlema, et muudel komponentidel – materjalidel, töötasul ja logistikal – on märksa suurem kaal kui mingil uuel kvaliteedistandardil.

Roosimaa kinnitas, et neil on käesolev aasta äriliselt hästi läinud, on kasvatud ja ka uusi projekte juurde võetud. «Eelmise aasta lõpus alanud tõsine turumuutus on mõjutanud kõiki projekte ja kui aus olla, siis lõppu pole meie poolt vaadates veel näha,» ütles Roosimaa.

Kaamos Ehituse juht Alo Nõmmik nentis, et turul on olnud küll arendajaid, kes on hinnatõusu tõttu oma töid edasi lükanud.

Tallinnast saab uus Helsingi?

Kuna eestlastele meeldib end naabritega võrrelda, ei saa ka kinnisvara puhul sellest üle ega ümber: hinnahüpe veab meid aina ligemale põhjanaabritele.

«Uus reaalsus. Liigume Põhjamaa tasemetele jälle lähemale. Loodame, et ka inimeste ostujõud ja ettevõtete kasumlikkus kunagi sinna jõuab,» ütles Roosimaa.

​Laks ei usu, et Tallinna hinnad Helsingi omadele üleliia kiiresti järele jõuaksid. «Lähiaastatel me seda ilmselt veel siiski ei näe, Helsingis on korterite keskmine hind 5000 eurot ruutmeetri eest, Tallinnas aga on 5000 eurot ruutmeetri eest parimate korterite hinnaklass,» nimetas Laks praegused tasemed. «Kasvuruumi Tallinna hindadel keskpikas perspektiivis kindlasti on. Ka elukeskkonna jõuab Tallinn Helsingile iga aastaga üha lähemale.»

Helsingis on korterite keskmine hind 5000 eurot ruutmeetri eest, Tallinnas aga on 5000 eurot ruutmeetri eest parimate korterite hinnaklass.

Ehitusmaterjalide kallinemine on selgelt arendajate teadvuses, aga ka selle vastu leidub rohtu. «Hepsor ei ole ehitushinna tõusu tõttu ühtegi ehitust Eestis ega Lätis edasi lükanud. See tuleneb sellest, et teeme alati äriplaane pigem konservatiivselt ja antud hetke parimas teadmises. Hepsor näeb pigem seda, et korterite müügihinna tõus kompenseerib ehitushinna tõusu, eduka projekti ja hea õnne korral võib uusarenduste hinnatõus olla ka suurem kui kulusisendite tõus,» ütles Laks.

Lisaks kallimatele ehitusmaterjalidele paisutab korterite-majade hinda veel terve hulk faktoreid. Ühe võimaliku põhjusena toob Laks esile, et 2020. aastal turule tulnud uute korterite arv oli sama, mis 2019. aastal, ehk pakuti 3000 korterit, aga nõudlus oli märkimisväärselt suurem.

Pensioniraha kinnisvara hinda ei mõjuta

«Kindlasti on siin oma mõju avaldanud nii edukas IT-sektor kui ka ettevõtete müük, millest on nii omanikud kui ka töötajad teeninud palju raha, mis on leidnud tee kinnisvaraturule,»​ rääkis Laks. «​Üks olulisi faktoreid on ka ehitushinna ehk kulusisendite kasv ligi 25 protsenti, mis on paratamatult sundinud arendajaid uusarenduste müügihindu tõstma. Eelnev omakorda tuleneb nii palga- kui ka materjalide hinnakasvust.»

Mida soovitaksite inimesele, kes soovib hakata endale maja ehitama või korteris remonti tegema: kas on mõtet oodata, kuni hinnatorm vaibub?

Henri Laks:

Kodu ostmiseks või remondi tegemiseks ei ole Hepsori hinnangul kunagi vale aeg, samuti ei oska keegi ennustada, kas ehitushinna tõus vaibub või jätkub inflatsiooni määraga sarnases suurusjärgus. Ehitushinna langust ei oota lähiajal pigem keegi, tõsi, mõne üksiku materjali hind võib küll langeda, aga koduga seotud küsimustes ei tasuks taas sellele lootma jääda.

Ardi Roosimaa:

Inimestele, kes praegu midagi plaanivad, oskaks öelda seda, et kui on soov midagi enne pensioni ära teha, siis ei tasu hinnalangust ootama jääda. Kui pensioniraha sai välja ka võetud, siis pole lootagi, et tulevikus kergemaks läheb. Ehituskulu kasv on alles algus. Üürnikele ütleks seda, et sisendite kasv jõuab kindlalt lõpphinda. Üür on viimastel aastatel alles mõõdukalt kasvanud, aga kuna sisendid rallivad, siis julgen ennustada, et kasvavad veel. Me ei oska prognoosida, kas selliste sisenditega 30-protsendiline üürihinna tõus on piisav või mitte. Pigem usume pikaajaliselt isegi suuremasse kasvu.

Kes plaanib arendusprojekti, neile anname soovituse: arvutage sisendid mitu korda üle, enne kui projekti sisse tormate. Enne, kui jõuate ehitusfaasi, on olud juba tõsiselt muutunud. Isegi lõpphinna suure kasvu korral on praeguste sisendite muutusega päris raske sammu pidada. Meie kalkuleerime igat uut projekti väga põhjalikult. Õnneks on meil varem soetatud arendusmahtu, mida realiseerida. Turult on adekvaatse hinnaga maad praktiliselt võimatu leida.

Paljukorratud klišeega, justkui paneks pensioniraha kinnisvaraturu huugama, kõnelejad ei nõustu. «Pensioniraha ootus meid ei puuduta. Sellega, et keskmine inimene saab 7000 euro eest lisakulutuse teha, ei jõua kinnisvaras isegi varvast ukse vahele panna. Enamikule, kes raha välja võttis, on see nagu maha visatud. Kinnisvara osteti varem laenuga ja ostetakse ka edaspidi. Vaadake parem sissetulekuid seal, kus tasud on viie- ja kuuekohalised. IT-sektorist tuleb investeerimiskorterite ostjaid ja ärikinnisvara rahastajaid märksa kiiremini kui pensionireformist,» arvas Roosimaa.

Laks rääkis, et inimeste hulk, kes laenuga või ilma laenuta kodu muretsesid, on üldjoontes samaks jäänud: ilma laenuta ostetavate korterite hulk on 20–30 protsenti. «Eelnev hinnang baseerub eelkõige kesklinnalähedastel ja äärelinnas asuvatel arendusprojektidel,» täpsustas Laks.

Laksi sõnul ütleb nende kogemus hoopis seda, et turg otsib iga teatud aja tagant uut tasakaalupunkti või platood. «Hepsoris me pigem loodame ja eeldame, et nii ehitushinna kiire tõus kui ka eluasemete hinna kiire tõus on läbi või vähemalt selgelt aeglustumas ja ees ootab stabiilsem periood, samas liiga täpse ennustamisega me siiski tegelda ei soovi.»

Märksõnad
Tagasi üles