Arco Vara: aasta esimeses pooles kinnisvaraturu aktiivsus langes
11. juuli 2022, 17:12
2022. aasta esimene poolaasta tõi Arco Vara analüütiku Mihkel Eliste sõnul kinnisvaraturul laiapõhjalise turuaktiivsuse languse.
Tänavu esimesel poolaastal tehti Eesti kinnisvaraturul kokku 26 165 ostu-müügitehingut, mida oli 13 protsenti vähem kui möödunud aasta samal perioodil, kuid veel siiski 9 protsenti rohkem kui 2019. aasta esimesel poolaastal enne koroonakriisi, kirjutas Eliste Arco Vara turuülevaates.
Turuaktiivsuse langus oli tema hinnangul juba enne Ukrainaga seotud sündmuste eskaleerumist suhteliselt ootuspärane, kuna pakkumiste arv on kõikide turusektorite lõikes vähenenud ning pakkumishinnad on märkimisväärselt tõusnud, vähendades potentsiaalsete kinnisvaraostjate hulka. Käesoleva aasta esimeses pooles suutis korteriturg siiski 2,2-protsendise kasvu juures tehingute arvult Eestis veidi jätkuvalt suureneda, kuid enamikes Eesti piirkondades võis siiski juba täheldada turuaktiivsuse langust ning see oli 4,1 protsendiga tugevaim Tallinnas.
Pakkumiste arv on nii korteri- kui ka elamuturul siiski jätkuvalt vähene, lähenedes Eestis keskmiselt kolmekuulisele müügitehingute mahule. Eliste sõnul võiks optimaalseks pidada 6- kuni 8-kuulist pakkumise mahtu, mis võimaldaks tänaselt tasemelt hinnatõusu aeglustumist. «Olukorras, kus elamispindade hinnatõus on olnud juba pikemat aega kiirem kui nende potentsiaalsete ostjate sissetulek, on viinud likviidsuse halvenemiseni ning selle taustal on juba märgata, et pakkumiste arv on asunud piirkonniti tänavu kevadest suurenema ning võib eeldada, et see jätkub ka 2022. aasta teises pooles,» märkis Eliste.
Ta lisas, et hindade tõus selle taustal tõenäoliselt siiski jätkub, eeskätt uusehitiste lõikes, kuid üldplaanis võib koos tarbijakindluse halvenemise jätkumisega prognoosida hinnatõusu aeglustumist ennekõike 2022. aasta neljandas ja 2023. aasta esimeses kvartalis, mida iseloomustab hooajaliselt rahulikum periood. Hinnatõusu aeglustumisele aitavad analüütiku sõnul kaasa ka suurenevad tarbijakulutused, ennekõike kommunaalarvete ja laenumaksete osas, kuna ka Euribor tõuseb kiiresti.
Üürihindade tõus jätkub vähemalt aasta lõpuni
Elamispinna kättesaadavuse halvenemine toetab lähikuudel Mihkel Eliste hinnangul üürituru jätkuvat kasvu, mille juures Euribori tõus suunatakse kinnisvaraomanike poolt järk-järgult üle üürnikele, mis lisaks Ukraina sõjapõgenike tõttu kasvanud nõudlusele tänavu varakevadest omakorda toetab üürihindade tõusu.
2022. aasta teises pooles võib eeldada, et üürihindade kasv osutub kiiremaks või vähemalt sama kiireks kui kinnisvara ostu-müügihindade tõus, sõnas Eliste.
Üürihindade tõus Eliste sõnul jätkub, kuna turul on jätkuvalt vähe üüripakkumisi ning olulist pakkumismahu suurenemist ei ole. «Kui pakkumiste hulk siiski kasvab, siis pigem uute korterite arvelt, mis ei ole aga enamikule turuosalistest kättesaadavad. Järelturul jätkub üüripindade pakkumine väikeinvestorite poolt, kuid nende osas on täheldada, et nad ei ole tänases turusituatsioonis uute investeeringute tegemiseks enam sugugi enesekindlad,» märkis Eliste.
Kuna turul on arvestataval määral spekulatiivset müügipakkumist, ei ole aga 2022. aasta lõpupoolel või 2023. aasta alguses välistatud, et osa pakkujatest nii korteri- kui ka elamuturul peavad eeskätt kallimate varade osas tegema pakkumishindade osas teatavaid korrektuure allapoole, et varade likviidsust tõsta.
Kinnisvara on väiksema riskiga kui aktsiad
Kuigi lääneriikides ja Skandinaavias on analüütikusõnul juba mitmel pool täheldada elamispindade hinnalangust, mille on esile kutsunud eeskätt muutused keskpankade rahapoliitikas, siis ka Eestis on vastav risk olemas ning seda hetkel eeskätt ehituslikult vanemate varade puhul. Eliste ütles, et enne makromajandusliku keskkonna ja sealhulgas tööturu olukorra märkimisväärset halvenemist tänaselt tasemelt on keeruline laiapõhjalist hinnalangust hetkel prognoosida.
Kinnisvaraturud on tema selgitusel suhteliselt madala efektiivsusega ning kuigi börsidel on tänavu varade väärtus juba keskmiselt kolmandiku võrra vähenenud, ei ole tõenäoliselt kinnisvaraturul analoogseid trende oodata.
«Kinnisvarade hinnad kipuvad tõsisemate kriiside puhul alanema tunduvalt vähem kui börsilangused. Isegi kui hetkel teoretiseerida, et kui lähitulevikus leiaks Eestis aset näiteks 10- või ka 20-protsendiline elamispindade hinnalangus, siis viiks see Eesti turu tagasi pelgalt 2021. aasta sügisele või 2022. aasta alguse perioodile, mis pikemas perspektiivis oleks suhteliselt väheoluline ega suurendaks märkimisväärselt elamispindade kättesaadavust rahaliselt meie sotsiaalselt kehvemas situatsioonis olevate leibkondade jaoks,» selgitas Eliste.