T, 31.01.2023

MUUTUNUD KINNISVARATURG ⟩ Soovitused müüjale, ostjale ja omanikule, kuidas ellu jääda

Soovitused müüjale, ostjale ja omanikule, kuidas ellu jääda
Facebook Messenger LinkedIn Twitter
Comments 2
Kinnisvara.
Kinnisvara. Foto: Douglas Sheppard /Unsplash

Enam ei tule kellelegi üllatusena, et energiakriis, inflatsioon ja intresside tõus on kasvatanud kiiresti kinnisvarapakkumiste arvu ning kahandanud nõudlust. Eesti tarbijate kindlustunne on aegade madalaim ning kinnisvarahindade langus kahjuks või õnneks vältimatu. Kui järsk see olema saab, ei tea keegi, kuid lumepall on juba veerema hakanud.

Sügis, talv ja ilmselt ka kevad tulevad keerulised, kuid see ei tähenda, et elu seisma jääks ning kinnisvaratehinguid üldse enam ei toimuks. Järgnevalt mõned näpunäited, kuidas nii müüja, ostja kui ka lihtsalt kinnisvaraomanikuna eesolevale kinnisvaratalvele vastu minna.

I vaade

Müüjad peavad pingutama hakkama

Eestis on aastaid olnud probleem, et pakkumisi on nõudlust arvestades vähevõitu ning see ongi olnud 13 aastat järjest hinnatõusu peamine mootor. Odava laenuraha tuules on ostmine olnud müümisest märksa populaarsem tegevus ja seetõttu on oma varad müüki pannud omanikud saanud mõnusalt pikutada ja hindu üles kruttida ilma eriti vaeva nägemata. Nüüd on olukord muutunud ja kes tahab päriselt müüa, peab hakkama ennast liigutama, või nagu maakeeli öeldakse, jalad tuleb p**** alt välja tõmmata.

Kes tahab päriselt müüa, peab hakkama ennast liigutama, või nagu maakeeli öeldakse, jalad tuleb p**** alt välja tõmmata.

Pakkumiste arv on tõusnud aasta algusega võrreldes umbes kahekordseks ning praegune kinnisvarapakkumiste arv sarnaneb koroonaeelse ajaga, mil elu oli lill ja kinnisvaraturul toimus vilgas siblimine. Ainus erinevus on selles, et ostuhuviliste hulk on hetkel palju väiksem, polegi vahet, kas võrdleme seda käesoleva või 2020. aasta algusega.

Kinnisvara müüjad peavad pingutama.
Kinnisvara müüjad peavad pingutama. Foto: Ain Liiva

Juba praegu võib öelda, et turul on ülepakkumine. Seda mitte just pakkumiste absoluutnumbri, vaid pakkumise ja langenud nõudluse vahelise suhtarvu tõttu. Ülepakkumine tähendab tihedamat konkurentsi, tihedam konkurents tähendab omakorda (suuremat) vajadust eristuda, et ostjatele silma jääda.

Kõigepealt tuleb arvestada müügiperioodide pikenemisega, kui just odavmüüki ei plaanita teha.

Täpne hinnastamine on täiesti eraldi ja keerulisem teema, sest langeval turul ei ole võimalik enam müügipakkumiste pealt mitte midagi tuletada, kuna tehinguhinnad on tavaliselt neist märksa madalamad. Headel aegadel on konkreetsete varade algsed pakkumishinnad vaid mõni protsent tehinguhindadest kõrgemal, kuid meenutades eelmist kriisi, võivad need käriseda ka ligi kahekordseks. Turul on väga palju «ma tahan nii palju saada» hinnaloogikaga müüki paisatud kaupa, et esialgu tekitab see teistes varaomanikes eksliku mulje, justkui tegemist ongi turuhinnaga. Tegelike tehingute seiramine on hinnastamise a ja o. Iseasi, kui paljudel varaomanikel on nendele ligipääsu.

Kes soovib oma vara odavmüügist säästa ja selle eest siiski väärilist summat küsida, neile on mõned lihtsad juhised, kuidas teistest pakkumistest eristuda.

Inimene sööb silmadega. Inimene armub silmadega. Inimene ostab ka kinnisvara silmadega.

Inimene sööb silmadega. Inimene armub silmadega. Inimene ostab ka kinnisvara silmadega.

Tegemist pole mingi revolutsioonilise avastusega, vaid elementaarse müügitarkusega, mida kohalikul kinnisvaraturul on aastaid ignoreeritud, sest seda pole lihtsalt vaja olnud. Nüüd on ajad teised ja kaup tuleb müügiks korralikult ette valmistada.

Objekt tuleb läikima lüüa ja kui ajad väga hapuks lähevad ehk pakkumiste hulk liiga suureks paisub, siis ei tähenda läikimalöömine enam tolmulappi ja pudelitäit Cifi, vaid professionaalsete koristajate kaasamist, et sõna otseses mõttes ka kraanikausialune säraks. Puhtust tuleb hoida pidevalt, vältimaks olukorda, et elamine on must ja sassis, kui mõni ostuhuviline tunniajase etteteatamisega sisse sajab. Valmisolek peab olema konstantne ja sajaprotsendiline.

Korralikud müügifotod on konkurentsis püsimiseks hädavajalikud. Unustage isetehtud viltused telefonifotod ja sõbrad/sõbrannad, kes kaks kuud tagasi oma esimese korraliku kaameraga pildistamist õppima hakkasid. Kinnisvarafotograafia on täiesti eraldiseisev žanr ja nõuab eriteadmisi, ka korralikud droonivaated ehk aerofotod on vajalikud.

Müügitekst peab olema veatu. Ortograafiareeglitest tuleb kinni pidada. Teksti sisu peab andma edasi kõik olulise – alates ühistranspordipeatustest kuni positiivsete emotsioonideni välja, mis konkreetse vara omamisega kaasnevad.

Paneme kuulutuse üles ja jääme ootama? Vale puha. Kinnisvaraobjekti reklaamimiseks on paarist portaalist võimalusi palju rohkem. Meediaruum tuleb targalt, kuid efektiivselt ära kasutada.

Ostuhuvilise võõrustamiseks on oma nipid ja trikid – kohvilõhnast värskete lillede ja puuviljadeni välja. Oma ego tuleb maha suruda ja kui ostja hakkabki veidi virisema ja kauplema, siis ei saa teda niisama välja visata, kuna järjekorda ukse taga enam pole.

Kokkuvõtteks – edukas ja hea hinnaga kinnisvara müümine on ka raskematel aegadel võimalik, aga see on peenmehhaanika. Labidaga löömise aeg on läbi.

II vaade

Ostja olla on hea. Isegi väga hea!

Viimased 13 aastat on ostjad olnud turul rohkem või vähem peksupoisid. Turg on järjest tõusnud ja kes hiljaks jäi, see ka ilma jäi. Müüjate kõrkus rikkus nii mõnegi (tuhande) inimese tuju pikaks ajaks ning tekitas tunde, et hoolimata korraliku paksusega rahakotist on kuskil ikka keegi, kelle tengelpung või himu ennast ribadeks laenata oli suurem.

Iseäranis ebameeldivad olid viimased aastad, kui juba kokku lepitud notaritehingussegi müüjad tulemata jätsid, sest keegi pakkus hinna viimasel hetkel üle. Nüüd on asjad muutumas ja ostja saab ennast taas täisväärtusliku inimesena tunda. Kahtlemata on hea enesetunne ka hea tehingu eelduseks, kuid lisaks enda väärtuse tajumisele on lisanippe, kuidas ostuprotsess veelgi meeldivamaks ja kasulikumaks teha.

Ostjal ei ole praegu (ega ka järgnevatel kuudel) mitte kuskile enam kiiret.

Ostjal ei ole praegu (ega ka järgnevatel kuudel) mitte kuskile enam kiiret. Kehtib vanasõna «üheksa korda mõõda, üks kord lõika».

Alustuseks tasub teha endale selgeks turuolukord. Pakkumishinnad ei peegelda tegelikku turutaset ning reaalsus võib olla kümneid protsente madalam. Milleks siis maksta rohkem ainult seetõttu, et portaalides odavamaid pakkumisi ei paista?

Piirkonna tehingute arvu ja ligikaudse hinnatasemega saab tutvuda maa-ameti andmebaasist. Pakkumiste arv piirkonnas on peo peal portaalide vahendusel. Nagu öeldud, siis pakkumiste hinnataset pole mõtet üldse vaadata.

Ostjal on jõupositsioon.
Ostjal on jõupositsioon. Foto: Phil/ Unsplash

Kui tegemist ei ole just väga erilise ja omanäolise varaga, mida otsitakse, siis soovitan külastada võimalikult paljusid objekte. Enamik müüjaid on ostjakandidaati lõpuks nähes üpriski heas tujus, seda olukorda tasub ära kasutada ning lisaküsimusi esitada – miks müüakse, kui kiire on, millal pind vabastatakse jne jne.

Lisaks tasub alati mõista anda, et huvi ju on, kuid kõik pakkumised tahaks üle vaadata. Kõvas konkurentsiolukorras paneb see viide müüjaid liigutama – kellel on ikka tehingut kiirelt vaja, ütleb ka uue hinna, mille eest on valmis varast loobuma. Antud hinnaga on võimalik juba naabruses asuvat vara vaatama minna ning läbirääkimisi edasi arendada, kuniks selgubki enam-vähem sobivate objektide alumine hinnapiir. Sellele piirile lähedased pakkumised on mõistlik kõikidele huvipakkuvate pindade omanikele esitada ning lasta konkurentsiolukorral oma töö teha.

Kui ostjal on veel kaasas väljaprindid konkureerivatest pakkumistest, kuhu on peale soditud lisainfo ning omanike pakutud uued hinnad, ei jää see paberipatakas müüjale märkamata. See näitab veenvalt, et tal on aega oma kõrge hinnatasemega pirtsutada vaid vähesed minutid.

Et oma tõsiseltvõetavust võimendada, on kasulik juba enne esimese eluaseme külastamist käia läbi pangad ning teha selgeks, milline on laenuvõime (eeldusel muidugi, et ostetakse laenuga). Müüjale on nimelt väga värskendav kuulda, et inimesel on rahaasjad korras ning takistusi tehingu vormistamisel ei tule – see loob pinnase, et veel natuke hinnas läbi rääkida. Konkreetsust armastavad kõik, sest summad on suured.

Kui pind ja hind on paigas, siis polegi muud, kui notariaeg paika panna ja tehing lukku lüüa.

Kokkuvõte – korralik eeltöö loob eeldused edukaks läbirääkimiseks. Kroon on müüjate peast ostjate pähe veerenud ja seda tasub ära kasutada.

III vaade

Need paganama kõrged kõrvalkulud. Kuidas varaomanikuna ellu jääda?

Milliseks kütte- ja elektriarved kujunevad, ei tea veel keegi, aga midagi head külmad kuud ei too. Madalama sissetuleku ja/või kõrgema laenukoormusega inimestel võivad suured kommunaalarved ostujõu täielikult hävitada.

Vastu sügiskülmasid on raske imerohtu soovitada, sest ühe kuuga küttesüsteeme välja ei vaheta, kortermajadesse korterisiseseid kauglugejaid ei paigaldata ning odavaid küttepuid ka kuskil ei pakuta.

Elustiilisoovitused on osaliselt vett vedama läinud – ehkki paljud inimesed pesid vahepeal naabrite rõõmuks pesu öösel, siis selgus, et see eriti arvesse ei läinud. Säästupirnide kustutamine säästab tõesti pelgalt peenraha ja lastega peredes on (kui see üldse tehniliselt võimalikuks osutub) kütte mahakeeramine üpriski viimane õlekõrs.

Soojustamine.
Soojustamine. Foto: Madis Veltman

Mõned asjad annavad siiski efekti, millest on vähem räägitud. Loomulikult sõltub efekti suurus palju ka vara tüübist, mõnel juhul need sobivad, mõnel juhul aga üldsegi mitte.

Kui vaadata kortermajade arveid, siis küttekulud ei pruugi üldse enamuse moodustada.

Ühistud võiksid valmis olla remondifondimaksed peatama. Remondifondi kaotamine ei ole kindlasti arukas idee, sest kunagi ei tea, millal maja korrastamiseks raha vaja läheb, kuid maksete peatamine külmadel kuudel annab veidi hingetõmberuumi.

Kui ühistul on laen, siis on võimalik pangaga läbi rääkides põhiosamaksed edasi nihutada. Maksepuhkus ei ole sääst, kuid säästab inimesi vähemalt kõige karmimal ajal kõige karmimate kodukulude eest.

Paljudel kortermajadel on iidamast-aadamast sõlmitud korrashoiulepingud, mille kuutasud on märkamatult koos tarbijahinnaindeksiga kasvanud. Loogiline, sest elu on kõikidel kallimaks läinud, aga ehk on aeg terve lepingupakett üle vaadata? Kui teenus on niru ja makstav hind pole selle vääriline, siis on võimalik kas sama raha eest saada parem teenus või hoopis leppida sama kehva teenusega ja maksta vähem. Pindi Kinnisvarahaldus vorbib praegu pakkumisi rohkem kui kunagi varem, sest ühistud on vastu talve lõpuks talveunest ärganud ja avastanud, et neile arved küll tulevad, aga teenust pole. Nüüd on vaja kibekiirelt pakkumised võtta ja kulud kontrolli alla saada.

Kohalikud küttekehad (peamiselt eramutes – ahi, õhk-õhk või õhk-vesi soojuspumbad, konvektorradiaatorid jne) on võimalik panna tööle poole koormusega ka nii, et toasoe poole võrra ei kukuks. Lihtne nipp on sulgeda osa tsoonide küte täielikult ja avada kõikide ruumide uksed. Madalama sissetulekuga inimesed on seda sobivate planeeringute korral kasutanud aastaid ja sääst on märkimisväärne – ei ühtegi külma ruumi ega hallituseohtu, küte tuleb sättida lihtsalt nii, et ei toimuks arutut ülekütmist, samas jaguks sooja kõikidesse ruumidesse, boonusena paraneb veidi ka siseruumide ventilatsioon. Alguses veidi harjumatu, aga tõhus.

Kortermajade puhul eelnev arusaadavalt ei tööta. Kauglugejatega radiaatorite kruttimine näib küll olevat kaval mõte, aga kui kõik seda teevad, on ikkagi terve maja külm või siis võib mõni tubli inimene olla see, kes naabri toa ka seinte soojendamisega elamiskõlblikuks kütab ja kaua ta seda nalja kinni maksta ei taha.

Palju on räägitud mainitud pesupesemisest. Tegelikult on kodumajapidamise mõistes supertarbijaid pesumasinast palju rohkem – elektril töötavad nii nõudepesumasin, tolmuimeja, röster, mikser, pliit koos ahjuga ja loomulikult meie kõikide lemmik mikrolaineahi, mis käib suuremates peredes kinni-lahti nagu laudauks, kogu aeg 800 kW sisse lülitatud. Nende seadmete tarbimisvõimsust alahinnatakse, sest kui pesumasin vuristab tundide kaupa, siis röster sülitab ju krõbeda saia välja mõne minutiga. See pole ju kulu? On kulu, ja kusjuures palju suurem kui tüliga abikaasa lugemislambi vastu ööd kinniklõpsamine.

Kokkuvõte – osa inimesi on aastaid kirunud, kui NATO hävituslennukid üle nende peade mürisevad. Praeguseks on enamik aru saanud, et see on üks armas hääl – vabaduse hääl. On mõistetav, et energiaarved löövad rahakotile suure augu, kuid loodetavasti mõistab vähemalt enamik – see on vabadusemakse, isegi kui peame muudes tarbimisharjumustes seetõttu tugevaid korrektuure tegema.

Märksõnad
Tagasi üles