Tallinna kinnisvaraturg on buumi järel normaliseerunud. Kuidas edasi? (1)

Romet Kreek
, majandusajakirjanik
Copy
Juba pea tundmatuseni on muutunud Kopli liinid, kus vaikselt suikunud barakkide asemel on nüüd mesitarudena rangetes ridades uued kahe- ja kolmekorruselised värvilised elutarekesed. FOTO: Sander Ilvest
Juba pea tundmatuseni on muutunud Kopli liinid, kus vaikselt suikunud barakkide asemel on nüüd mesitarudena rangetes ridades uued kahe- ja kolmekorruselised värvilised elutarekesed. FOTO: Sander Ilvest Foto: Sander Ilvest

Kinnisvaraturul domineerivad vähesed ostjad, mis on nagu peegelpilt isegi veel eelmise aasta algusega, rääkimata siis koroonaajast, kui ostuhuviliste hordid ründasid Tallinna kortereid ja käis tõsine võistupakkumine.

Ostjatel pole ostuga kiiret, omavaheline konkurents on kadunud. Ostjaid on jäänud oluliselt vähemaks. Lihtsalt niisama rahapaigutuseks korteri ostmine on vähenenud. Kellel otseselt pole kiiret, on ootel.

Kõik kulud alates toidust, kommunaalidest ja kütusest on kasvanud. Piisaks karikas on euribori äkiline tõus, mis tõstab laenukulusid. Majandus on languses, kinnisvara ostutehingute arvu kukkumine tõmbas ka kaasa tehinguhinnad.

Hiljutine kinnisvara hinnaralli paaril aastal ja suur tehinguaktiivsus oli täielik anomaalia.

Ka pensioniraha segas kaarte

«Oma rolli mängis loomulikult ka pensioniraha,» ütles Pindi kinnisvara juht Peep Sooman. «Inimesed, kellel tekkis elus esimest korda vaba raha, said ükskord võimaluse tehingut teha, millele nad siis nad suhteliselt kiirelt jõudsid reageerida.»

Samas on jätkuvalt kinnisvarahinna statistikas sees müra. Statistikasse jõuavad uusarendustes aastaid tagasi sõlmitud tehingud, kus korterite võtmed antakse kätte. Ja kui vanade korterite osakaal on tehingute koguarvus väike ja uutel suur, tõuseb kinnisvarahinnaindeks ka siis, kui tegelikult on turul langus.

«See ikka polnud normaalne, et kui tehti vähegi viisakad pildid ja pandi kuulutus üles, hind oli mõistlik, siis hakkasid juba mõne tunni pärast kõned ja korteri vaatamised tulema ning tehing sai tehtud päevadega. Ma ei nimetaks sellised paaripäevaseid aknaid müügiperioodiks,» lausus Sooman.

Aga turg on muutunud. Varem oli nii, et hinnad tõusid, panid müügikuulutuses veel 10 000 eurot hinnale otsa ja turg tuli järele. Ehk pidi kuu aega ootama, aga müük toimus.

«Nüüd on teisiti. Magalapiirkonna keskmise hinnaga kasutatud korteri keskmine müügiperiood on veninud kuudesse,» lausus Sooman. «Aga see ongi tavapärane. Kinnisvara müük on protsess.»

Martin Vaher 1Partnerist rääkis, et ega mingit imenõksu kiiremaks müügiks pole. Kui müügiga pole kiire, tasub ehk pool aastat oodata. Kui Tallinna korterist on soov kiiresti lahti saada, siis tuleks kuulutus panna piirkonna madalama ruutmeetrihinna juurde.

«Kui siis hakkavad kõned tulema, on järelikult sellel hinnatasemel huvi,» lausus Vaher. «Samas ei tähenda see, et selle hinnaga peab müüma.»

Turg aktiviseerub, müüjad annavad ostjatele hinnas järele

«Elukondlik kinnisvaraturg aktiveerub. Ennekõike sellepärast, et müüjad annavad ostjate mõningasele survele järgi. Nii majandus toimib. Kui nõudlus elavneb, siis mitte muidugi ainult hinna tõttu, eks kindlustunne peab seda ka toetama. See üleminek müüjakeskselt turult ostjakeskseks on alati seotud mõningase viivitusega,» ütles Arco Vara kinnisvarabüroo juhatuse liige Elari Tamm. «Nii nagu turuhind eksperthinnangutes kasutatava võrdlustehingute puhul korrigeerub alles mõne kuuga, nii jõuab müüjatele kohale müügihinna surve samuti mõne aja möödudes.»

«Kõik ei pea müüma praegu, võib öelda, et paljud ei ole sunnitud müügi otsust tegema langeval turul, aga vajaduspõhine edasiliikumine ei kao kuskile, vastupidi, õhu selginedes taastub. Võib-olla lükatakse edasi investeeringutest väljumist, sest selleks pole parim aeg. Pigem on aeg uuteks investeeringuteks,» rääkis ta. Tamm ütleb, et kuuleb ka soovi ära oodata uus tõus, mis on arusaadav: «See on ühelt poolt keeruline ja teiselt poolt võimatu. Kui räägime kodust, siis kodu on pigem kohustus ja mitte investeering.»

Samas peaksid müüjad ja ostjad tema sõnul tegema otsuseid vajadustest ja võimalustest lähtuvalt. Investorid mõtlevadki teistmoodi kui koduostjad. Viimaste soovi lähtekoht on kuskil mujal.

«Turuhind, millele lisada vähenenud ostuhuvi, võib tähendada müügil 2–3 lisakuud. Ma ei paneks müügikiirust viimase kahe aasta perspektiivi, see oli anomaalia, pigem vaataks aastaid 2017–2019 ja siin näeme müügiperioode, mis olid pigem korterite puhul 3–4 kuud ja eramute puhul 6–8 kuud. Kõrgem müügihind võib ostjat ootama jäädagi…» selgitas Tamm.

Uus Maa analüütik Risto Vähi ootab alanud aastalt eelkõige ettevaatlikkust, sest inimesed püüavad mõista, kuidas elu edasi läheb, kuidas nende sissetulekutega on, kas tööd jätkub ning mida teeb euribor. Lisaks sõjarindel toimuv ning inflatsioon koos olukorraga majanduses. 

«Kindlasti ei ole maha maetud mõtet osta uus kodu, kuid tehinguni jõudmine võtab kauem aega. Kõik võimalused, sh laenuvõimalused, kaalutakse hoolikalt läbi. Samuti käiakse enamat hulka objekte vaatamas ning tehakse omi pakkumisi. Meil on käes ostjate turg ning müüjad peavad pingutama, et potentsiaalse ostuhuvilise tähelepanu võita,» rääkis Vähi.

Ta prognoosis, et hinnad liiguvad allapoole järelturul, eelkõige nn magalakorterite segmendis, ning püsivad enamasti, mõne erandiga, paigal uusarendustes.

Suurt hinnasula aga ei usuta

«Olukord pole võrreldav kriisiaastatega 2008–2009, kui majandus kukkus kivina, tööpuudus kasvas väga kõrgeks, pangad tõmbasid laenukraanid kinni,» rääkis Vaher. «Majandus väga ei lange, tööturg on suhteliselt tugev, kuigi on ka mõned koondamisteated. Kui pangad jätkavad kodulaenude väljastamist, pole suurt kukkumist oodata.»

Kinnisvaraturu elavnemine oleneb paljudest asjaoludest. See sõltub inimeste rikkusest ja sissetulekutest, pankade laenupoliitikast, ostjate julgusest ja võimalustest. Aktiivsus võiks kasvada, kui ka euribor lõpuks stabiliseeruks.

«200 000-eurose laenu maksja saab euribori tõusu tõttu ikka korraliku dünamo,» ütles Sooman. «Intressitõus on väga kiire. Ja kui sul on üleüldiselt elu kallimaks läinud ja siis sa pead veel leidma 300 või 500 eurot lisaraha igakuise laenumakse suurenemise jaoks. No kust keskmine inimene leiab selle selle mitusada eurot lisaraha?»

Kommentaarid (1)
Copy
Tagasi üles